.jpg)
صدر قانون التخطيط العمرانى والتصرف فى الاراضى عام 1994 وواضح من اسم هذا القانون انه ينظم الاتى:-- التخطيط العمرانى
- التصرف فى الاراضى
فالارض منذ تخطيطها وحتى مرحلة التصرف فيها تخضع لضوابط قانونيه تحكم عمل الجهات المعنيه بهذه الاجراءات فتخطيط الارض ابتداء هو عمل فنى تقوم به لجنة التخطيط العمرانى بالولايه وهذه اللجنه تشكل بقرار من الوالى بناء على توصية وزير التخطيط العمرانى وتضم فى عضويتها كل الاجهزة الفنيه ذات الصلة وعدد من ذوى الخبرة فى مجال التخطيط العمرانى ومن مهام هذه اللجنه التصديق على التخطيط التفصيلى لاستخدام الارض الخاليه والمعمره واعداد مشاريع الخطط الاسكانيه فى الولايه والتصديق على التغييرات الاساسيه فى استخدام الارض للاغراض المختلفه وعلى تغيير الغرض فى المناطق المعمره والمخططه واجازة تغيير استخدام الفسحات والميادين العامه لاى غرض اذا ما اقتضت الضرورة ذلك
ايضا نص قانون التخطيط العمرانى والتصرف فى الاراضى لعام 1994 بانه اذا اتضح لوالى اى ولايه بناء على اقتراح وزير التخطيط العمرانى والمرافق العامه ان من المرغوب فيه من اجل الصحه العامه او لرفاهية السكان او للتطوير اعادة تخطيط اى مدينة او احدى مناطقها او اى قريه فى تلك الولايه ان يامر بموجب اعلان ينشر فى الجريدة الرسميه عن اعادة التخطيط المزمع اجراؤه ويجب ان لاتقل مساحة اى منطقه ارض داخل مشروع اعادة التخطيط عن مائتى متر مربع كحد ادنى
اما فيما يتعلق بالتصرف فى الاراضى فهنالك اجراءات سابقه للتصرف في الارض نصت عليها المادة 45 من قانون التخطيط العمرانى والتصرف فى الاراضى لعام 1994 تتمثل فى الاتى:-
- ان تكون خاليه من اى موانع سواء كانت مسجله ام غير مسجله
- ان يكون قد تم التصديق على تخطيطها من سلطات التخطيط العمرانى
- ان يكون قد تم مسحها وتحديدها على الطبيعه0
- ان يكون قد تم دفع المقدم المدفوع الذى تحدده اللوائح والاجرة السنويه من السنه الاولى من سنوات الايجار او اى رسوم اخرى تحددها الجهات المختصه(عبارة المقدم المدفوع سوف تقابلكم كثيرا والمقصود بها قيمة الارض)
وكذلك يجب التاكد قبل التصرف فى اى ارض حكوميه ان الارض موضوع التصرف مسجله فى اسم الحكومه تسجيلا صحيحا
بعد ذلك ننتقل الى سلطات وزير التخطيط العمرانى والمرافق العامه والتى نصت عليها الماده 42 من قانون التخطيط العمرانى والتصرف فى الاراضى لعام 1994 حيث ان للوزير سلطه التصرف بافضلية التخصيص فى الارض المخططه والمحددة اغراضها على الوجه الاتى:-
- للوزارات والوحدات الحكوميه الاتحاديه والولائية والموسسات التابعه لها
- المؤسسات التعليميه والصحية الخاصه بناء على توصية الجهات المختصه
- المؤسسات الدينية بناء على توصية الجهات المختصه
- الاندية الرياضية والاجتماعيه والثقافيه ودور السنما والجمعيات التعاونيه والخيريه بناء على توصية الجهات المختصه
- محطات بيع البترول واماكن تخزينه
- تعويضات اعادة التخطيط
اما فيما يتعلق بالاراضى التى تخصص لاغراض السكن فيجوز للوزير تحديد نسب من الموقع المخطط للخطط الاسكانيه وكذلك لمشاريع السودانيين العاملين بالخارج والتصرف فيها ايضا عن طريق طرحها فى المنافسه بالمزاد العلنى
وفيما يتعلق بالمبانى غير المشروعه وحماية الاراضى فالوزير يملك سلطة ازالة هذه المبانى غير المشروعه وهذه السلطه تم تفويضها لمدير عام هيئة الأراضي وتنظيم البناء وفى هذا الصدد فقد تم انشاء ادارة حماية الاراضى الحكوميه وتوفرت لها معينات العمل وهذه الادارة تبذل جهود كبيرة فى حماية الاراضى الحكوميه من التعديات لان التعدى على الارض الحكوميه من شانه ان يعيق الخطط المستقبليه للتنميه العمرانيه بالولايه
كذلك يجوز للوزير التصرف فى اراضى المدن والقرى وتحديد النطاق العمرانى بناء على توصية من الجهات المختصه وكذلك التصديق باراضى الحرفيين واصحاب الصناعات الصغيرة بناء على توصية الجهات المختصه
بالنسبه للقطع التى تبقى غير محددة بعد تنفيذ الخطه الاسكانيه يتم التصرف فيها بالمزاد العلنى لكن اذا وجدت اى حالة فرديه تكون قد اخضعت للدراسة فيجوز للوزير التصرف فيها بافضلية التخصيص بناء على توصية مدير عام الاراضى اما سلطات مدير عام الاراضى فقد نصت عليها الماده 43 من قانون التخطيط العمرانى والتصرف فى الاراضى لعام 1994م وهى على النحو التالى:-
- التصرف فى الاراضى والتى تحددها سلطات الولايه للاستثمار بناء على توصية من الهيئة العامه للاستثمار
- تحديد فرق التحسين والاسواق والاكشاك والمبانى المؤقته والمشاتل وغيرها بعد توصية بذلك من الجهات المختصه
- اجازة المعاملات فى الاراضى الحكر بالبيع والهبة والرهن والبدل
- الاشراف على لجان التصرف فى الاراضى فى مشاريع الخطط الاسكانيه بالولايه
- التصرف فى الاراضى وفق ماجاءت به اللوائح الملحقه بالقانون
- الاشراف على لجان اعادة التخطيط
يتم التصرف فى الاراضى الحكوميه بابرام عقد ايجار او عقد انتفاع بين الحكومه ويمثلها مدير عام الاراضى او من يفوضه كطرف اول وبين المستاجر كطرف ثانى ويكون هذا العقد من ثلاثه صور يحتفظ كل طرف من اطراف العقد بصورة وترسل الصورة الثالثه لمكتب تسجيلات الاراضى المختص حيث تكتمل اجراءات التسجيل ويستطيع المستاجر ان يستخرج شهادة بحث
وهنا لابد من توضيح ان هنالك فرق بين تسجيلات الاراضى وهيئة الأراضي وتنظيم البناء من حيث التبعيه ومن حيث الاختصاص فهيئة الأراضي وتنظيم البناء تتبع لوزارة التخطيط العمرانى والمرافق العامه وتسجيلات الاراضى تتبع للسلطه القضائيه وبالنسبه للتصرفات والمنح وابرام العقود تقوم به هيئة الأراضي وتنظيم البناء اما تسجيلات الاراضى فتقوم بتسجيل العقود التى تبرمها هيئة الأراضي وتنظيم البناء وتستخرج شهادات البحث وهى جهة حافظة لسجل الملكيه
بالنسبة للمستأجر فيجب عليه ان يلتزم بشروط عقد الايجارة ولايستثمر الارض المؤجره له الا للغرض المخصص له بموجب عقد الاجارة او امر التخصيص دون الحصول على موافقه سلطات الاراضى وسلطات التخطيط العمرانى
فى حالة عجز المستاجر عن تعمير قطعه الارض المؤجره له خلال المدة الابتدائيه او اى امتداد لها دون ابداء اسباب معقوله فيجوز للسلطات المختصه الغاء عقد الايجار واسترداد قطعه الارض منه واعادة التصرف فيها
تمنح الارض عن طريق الحكر وهى اجارة المنفعه مثل المنح عبر الخطه الاسكانيه وقد يكون المنح عم طريق الملك الحر وهذا يكون فى حالة التعويض عن ارض مسجله بالملك الحر تم نزعها للمصلحة العامه او تكون قد تاثرت باعادة التخطيط او عن طريق استبدال ارض مسجله بالملك الحر او عن طريق تجميع ملكيات مبعثرة فى موقع واحد
اما فيما يتعلق بلاراضى الزراعيه فتوجد لجنة تسمى لجنة التصرف فى الاراضى الزراعيه يشكلها وزير الزراعه الولائى وتستأنف قرارات هذه اللجنه له خلال شهر من تاريخ صدور القرار
اذا اريد تغيير غرض اى ارض زراعيه الى ارض سكنيه فلا يتم ذلك الا بموافقة مجلس الوزراء الولائى
بالنسبة لتملك الاراضى للاجانب فقد نصت المادة 59 من قانون التخطيط العمرانى والتصرف فى الاراضى لعام 1994 بانه لايجوز لاى شخص اجنبى ان يمتلك اى قطعه ارض فى السودان باى من طرق التملك مالم يحصل على موافقة من مجلس الوزراء
فى حالة وجود تصرفات مخالفه للقانون فانه يجوز لمدير عام الاراضى اجراء اى تحقيق وحجز القطعه التى تمت فيها المخالفه ومنع التصرف فيها
فيما يتعلق بالمخالفات فقد نص قانون التخطيط العمرانى والتصرف فى الاراضى لعــام 1994م علـى كل شخص يخالف احكام هذا القانون يعاقب بالسجن او الغرامه او العقوبتين معا
ان القانون اوجب على الموظف العام الالتزام بالحيطه والحذر فى اداء مهامه ويجب على الموظف ان يكون يقظا خاصه وانه قد برزت فى الاونه الاخيرة جرائم عديدة متعلقه بالاراضى خاصه وان اقتناء الارض اصبح يشكل رغبه للعديد من الناس كما ان الارض يمكن ان تحقق عائدا ماديا لمن يتاجرون فيها لذلك تنوعت فنون الجريمه وتعددت انواع الجرائم خاصه جرائم التزوير الذى قد يكون متعلقا بتزوير فى التواكيل كما قد يكون متعلقا بتزوير فى الاوراق الثبوتيه ومثل هذه الجرائم قد يكون اطرافها محامى – سماسره – شهود او موظفين وقد يكون اى من هؤلاء ضحيه لتزوير محكم من بقيه الاطراف كما ان الموظف قد يقوم باجراء يكون مخالفا للقوانين والاسس ويمنح من لايستحق او يقوم بالاجراء دون استيفاء المستندات المطلوبه لذلك فان الموظف العام يجب عليه الالتزام بالقانون ويؤدى واجبه دون ان يتاثر باى ضغوط او مغريات حتى لايقع تحت طائلة القانون ويكون عرضه لفتح بلاغ جنائى ضده
وفى هذا المقام اود ان اذكر لكم بعض انواع الجرائم المتعلقه بالاراضى وذلك بغرض اتخاذ المزيد من الحيطه والحذر
- قد يتم تزوير عقد لقطعه ارض ويتضح لاحقا للمشتري انها مرفق عام
- قد تكتشف الشبكه الاجراميه ان هنالك قطعه ارض غير مشيده على الطبيعه وان سجلها باسم حكومه السودان فتقوم الشبكه الاجراميه بابرام عقد مزور لها وتخصيصها لاحد الاشخاص
- قد يتم التزوير بتعديل الاسم فى ملف الاستحقاق وتستخرج اوراق ثبوتيه عن طريق الغش لتكملة الاجراءات مثال شخص لديه ملف استحقاق اسمه (عمر) يضاف أ و ن فى نهاية الاسم يصبح الاسم (عمران) او اسم (حمد) يضاف اليه (أ) ليصبح الاسم (أحمد)
- قد يسرق ملف به استحقاق خاص بشخص معين ويتم عمل توكيل مزور تكمل بموجبه الاجراءات ويتم التصرف فى القطعه دون علم صاحبها الحقيقى
- قد يتم تزوير شهادات بحث لقطع وهميه وغير موجوده علي الطبيعه ويتم الاحتيال بها علي مواطنين وتباع لهم
فى الختام آمل ان تكون هذه الاضاءات القانونيه هاديا لكم وانتم فى بداية طريقكم فى الخدمه العامه وفى هذا المرفق الحيوى الهام
والله من وراء القصد وهو الهادى الى سواء السبيل
المستشار القانونى/ على خضر على
رئيس الادارة القانونيه لهيئة الأراضي وتنظيم البناء ولايه الخرطوم
رئيس الادارة القانونيه لهيئة الأراضي وتنظيم البناء ولايه الخرطوم
